Nova lei inadimplência em condomínios 2022

‍

‍A nova lei de inadimplência em condomínios, como é popularmente conhecida, se refere ao novo Código de Processo Civil, que foi atualizado em 2015.

‍

Com essa atualização das leis, o tratamento de condôminos inadimplentes sofreu algumas mudanças.

‍

Sua gestão ainda tem dúvidas sobre a nova lei de inadimplência? A uCondo separou as principais mudanças dessa lei para tirar dúvidas sobre esse tema!

‍

Índice: 

• O que mudou com a nova lei da inadimplência?
• Deveres do morador inadimplente
• Direitos do morador inadimplente
• Dicas para diminuir taxa de inadimplência na sua administração de condomínios

‍

O que mudou com a nova lei da inadimplência?

Se antes as consequências para o morador inadimplente dependiam de processos demorados, hoje essa situação está bem diferente com a nova lei da inadimplência.

A principal mudança com a nova lei da inadimplência, é a rapidez para que o síndico possa tomar providências na cobrança do condômino inadimplente.

Isso significa que o condômino inadimplente corre o risco de o condomínio entrar com uma ação judicial, que poderá determinar a penhora de seus bens.

Detalhes sobre a nova lei da inadimplência

Confira o trecho da Lei nº 13.105, que mostra o prazo e os detalhes da cobrança extrajudicial do condômino inadimplente:

Art. 829. O executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação.

§ 1º Do mandado de citação constarão, também, a ordem de penhora e a avaliação a serem cumpridas pelo oficial de justiça tão logo verificado o não pagamento no prazo assinalado, de tudo lavrando-se auto, com intimação do executado.

§ 2º A penhora recairá sobre os bens indicados pelo exequente, salvo se outros forem indicados pelo executado e aceitos pelo juiz, mediante demonstração de que a constrição proposta lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente.

Detalhes sobre a situação de penhor:

Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:

I - dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira;

II - títulos da dívida pública da União, dos Estados e do Distrito Federal com cotação em mercado;

III - títulos e valores mobiliários com cotação em mercado;

IV - veículos de via terrestre;

V - bens imóveis;

VI - bens móveis em geral;

VII - semoventes;

VIII - navios e aeronaves;

IX - ações e quotas de sociedades simples e empresárias;

X - percentual do faturamento de empresa devedora;

XI - pedras e metais preciosos;

XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;

XIII - outros direitos.

§ 1º É prioritária a penhora em dinheiro, podendo o juiz, nas demais hipóteses, alterar a ordem prevista no caput de acordo com as circunstâncias do caso concreto.

§ 2º Para fins de substituição da penhora, equiparam-se a dinheiro a fiança bancária e o seguro garantia judicial, desde que em valor não inferior ao do débito constante da inicial, acrescido de trinta por cento.

§ 3º Na execução de crédito com garantia real, a penhora recairá sobre a coisa dada em garantia, e, se a coisa pertencer a terceiro garantidor, este também será intimado da penhora.

Deveres do morador inadimplente

Segundo o Artigo 1348 da Lei nº 10.406, o síndico deve: 

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

Por sua vez, são deveres dos condôminos conforme, Art. 1.336 do Código Civil:

São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Direitos do morador inadimplente

O morador inadimplente pode sofrer algumas consequências diante dessa situação. 

Mas essas medidas vão depender do que estiver descrito no regimento interno e na convenção do condomínio.

Nestes casos, o condômino pode sofrer restrição de uso das áreas comuns, por exemplo.

Porém, de acordo com o Código Civil, a principal medida para condôminos inadimplentes é vetar o direito de voto em assembleia e a candidatura à síndico.

Código Civil, Art. 1.335. São direitos do condômino

III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.‍

[Bônus]: Dicas para diminuir taxa de inadimplência na sua administração de condomínios

Organizar as cobranças para que sejam realizadas de forma amigável é a melhor forma de diminuir a taxa de inadimplência. Confira essas dicas:

1. Organize e controle cada uma das unidades inadimplentes

A taxa de inadimplência deve ser monitorada com frequência. 

Quanto mais você demorar para cobrar, mais o condomínio vai demorar para receber e isso afeta o financeiro do condomínio. 

Além disso, moradores que estão devendo pouco, têm mais chances de conseguirem se organizar para quitar suas dívidas.

1. Crie um cronograma com as etapas de cobrança

Aqui vale fazer a boa e velha lista. Esse cronograma serve para criar uma padronização nas etapas de cobrança. 

Exemplo:

• 1ª etapa: enviar aviso ao morador inadimplente 3 dias após o vencimento, 1 semana após o vencimento e 15 dias após o vencimento.
• 2ª etapa: iniciar com as cobranças por ligação e gerar acordos.
• 3ª etapa: em último caso, verificar a necessidade de tomar providências extrajudiciais, conforme a lei da inadimplência.

Ao implementar um cronograma de cobranças, a gestão sai ganhando com organização e redução da taxa de inadimplência.

Os moradores também saem ganhando, pois terão mais facilidade para quitar suas dívidas ao contar com processos pré-estabelecidos de cobrança.

1. Faça campanhas de conscientização

Muitos moradores não sabem a real importância de pagar a taxa condominial em dia. Por isso, as campanhas de conscientização têm um importante papel na diminuição da taxa de inadimplência. 

Nessas campanhas, você pode explicar sobre como a inadimplência afeta o controle das despesas ordinárias (funcionamento do condomínio) e extraordinárias (reformas, obras e melhorias) de todo o condomínio.

1. Negocie o que for permitido dentro da lei

Nessa etapa, lembre-se que é proibido expor os condôminos inadimplentes, ok? 

Fora isso, é importante levar em consideração que a gestão não pode conceder descontos das taxas condominiais, porque perante a lei todos os moradores dividem as despesas do condomínio entre si.

E em relação às multas, o Código Civil menciona que o morador inadimplente está sujeito a pagar os juros previstos na Convenção Condominial ou juros de 1% ao mês e multa de 2% em cima do valor devido. 

Ou seja, a gestão que reduzir multas e juros, estará infringindo as leis do condomínio.

1. Use ferramentas exclusivas para controle e cobrança de inadimplentes. Saiba mais, clicando aqui.

Régua de cobrança, envio de boletos, geração de acordos e automação de relatórios. Já imaginou poder contar com todas essas facilidades?

Esses são apenas alguns dos benefícios de contar com uma ferramenta exclusiva para administração de condomínios. Confira detalhes, no vídeo abaixo:

‍

‍

Conclusão sobre a nova lei de inadimplência em condomínios

Neste conteúdo da uCondo, você descobriu as principais mudanças da nova lei da inadimplência.

E ainda, conseguiu conferir dicas para diminuir a taxa de inadimplência na sua gestão!

‍

Confira mais detalhes sobre Nova Lei Inadimplência em Condomínios, no vídeo abaixo:
‍

‍

Aproveite e confira outros posts sobre lei em condomínios:

Lei do condomínio: conheça a Lei 4591/64

Como funciona a lei do silêncio em condomínios

Leis do condomínio: saiba quais são

Quantos meses posso dever condomínio?

Quanto tempo eu posso atrasar o condomínio?

O que acontece se ficar devendo o condomínio?

Quem paga pela inadimplência de condomínio?