Qual é a diferença entre valor venal e valor de mercado de uma propriedade?

O que é o Valor venal:

Valor venal é o valor estimado de um determinado bem, definido pelo Poder Público. É muito aplicado em relação aos imóveis, e é utilizado como base de cálculo para alguns impostos e outras taxas pagas pelos cidadãos.

O valor é uma base de cálculo, por isso não corresponde ao valor real do bem. Por essa razão, é chamado também de valor venal de referência.

Entre os impostos mais comuns que possuem o valor venal do imóvel como base de cálculo estão o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), tributo pago quando um imóvel é adquirido.

Como calcular o valor venal?

O cálculo do valor venal leva em conta vários fatores, como:

• A área do imóvel.
• O valor unitário padrão residencial, que é definido de acordo com a cidade em que o bem é localizado.
• A idade do imóvel.
• A localização do endereço do imóvel, em qual área da cidade se localiza o bem.
• Algumas características do imóvel, como melhorias e reformas que agregaram valor ao imóvel.

O cálculo do valor venal não é simples. Todas estas características são analisadas pelo Poder Público e seus valores são multiplicados. O resultado final deste cálculo corresponde ao valor venal do imóvel.

Outro ponto importante é que o valor venal dos imóveis é calculado de diferentes maneiras para os imóveis residenciais e não-residenciais (como salas comerciais e lojas).

Diferença entre valor venal e valor real

O valor venal é diferente do valor real do bem (ou valor de mercado), que é o seu valor estimado no mercado, pelo qual ele pode ser negociado e vendido.

Entretanto, é comum que no mercado imobiliário o valor venal seja usado como base para o cálculo do valor final de venda de um imóvel. Em relação ao mercado imobiliário o valor venal pode representar o valor mínimo pelo qual um imóvel deveria ser vendido.

Veja também o significado de valor.

Valor venal de veículos

Assim como acontece com os imóveis, os automóveis também possuem um valor venal, que também é utilizado para fazer o cálculo de um imposto: o Imposto sobre a Propriedade de Veículos Automotores (IPVA).

Mas, diferente do que acontece com os imóveis, o valor venal de um automóvel é equivalente ao seu valor de mercado, ou seja, do seu valor de venda.

No caso dos automóveis o valor venal é calculado pela Secretaria da Fazenda do Estado. O valor venal corresponde ao valor registrado no documento de compra.

Já para os automóveis usados o valor venal é equivalente ao preço de mercado analisado em setembro de cada ano.

Leia também sobre os impostos IPTU e IPVA.

Termo muito comum dentro do ramo imobiliário, o valor venal serve como base para o pagamento de impostos, como o IPTU e o ITBI.

Sendo assim, é válido saber como funciona o cálculo do valor venal que pode ser confundido com o preço de mercado de um imóvel, o qual leva em consideração a oferta e demanda.

O que é valor venal?

O valor venal de um imóvel é um valor estabelecido pelo Estado para o preço dos imóveis. O objetivo principal é compor o cálculo de alguns impostos de propriedade, como o ITBI e o IPTU. Além disso, ele também é utilizado no cálculo de emolumentos judiciais ou administrativos.

Para precificar o valor venal, são utilizados uma série de parâmetros definidos por lei. Geralmente, ele varia de acordo com a região que o bem está localizado, o tempo e as modificações feitas no ativo.

Ou seja, de maneira simplificada, esse cálculo considera o preço que o bem teria em uma transação simples — levando em conta as características do imóvel, a sua função e outros critérios.

Para que serve o valor venal de um imóvel?

Por ser um critério objetivo de avaliação de um bem, o valor venal pode até servir como parâmetro para chegar até o valor de mercado de um imóvel.

Sendo assim, muitos corretores de imóveis utilizam dessa ferramenta para chegar ao valor justo do bem a ser vendido.

No entanto, não deixa de ser necessário a observação de outros elementos ao estabelecer o preço de um bem imobiliário, pois o preço final pode ser muito acima ou muito abaixo do que foi definido pelo cálculo.

Por exemplo, critérios externos como valor da comissão do corretor, valor de venda dos imóveis mais próximos, nível de atividade comercial nas proximidades, entre outros fatores devem ser avaliados.

Dessa forma, fica nítido que ese cálculo é apenas um dos fatores a ser considerado quando se trata da compra e venda de imóveis.

Como calcular o valor venal?

Seguindo os critérios objetivos de avaliação, o cálculo do valor venal é feito através de uma simples fórmula:

• V= A x VR x I x P x TR

Onde:

• V= valor venal do bem;
• A = área sob o qual o imóvel está construído;
• VR = valor do metro quadrado dos imóveis próximos;
• I = fator idade;
• P = fator posição, do qual varia conforme a localização do imóvel em relação à área próximo a ele;
• TR = fator tipologia residência, que varia de acordo com as características da construção do imóvel, levando em consideração modificações, retrofits, etc.

Qual a diferença entre valor venal e valor de mercado?

Cabe ressaltar que o valor de mercado de um imóvel leva em consideração outros fatores no cálculo. Sendo assim, como o próprio nome sugere, o valor de mercado nada mais é que o valor pelo qual o imóvel poderá ser vendido.

Portanto, o valor de mercado de um bem passa por fatores muito mais subjetivos, como capacidade financeira do comprador e a necessidade de recursos por parte do vendedor.

Desse modo, podemos facilmente ter um imóvel com valor venal de R$ 100 mil, sendo que o seu preço de mercado é de R$ 150 mil. Ou seja, os dois podem se diferenciar bastante do preço de compra e venda dos imóveis no mercado.

Logo, nesse, o cálculo do IPTU utiliza como base o valor de R$ 100 mil. Já para a venda, a inclusão dos impostos será sob o montante de R$ 150 mil.

Ainda ficou com dúvidas sobre o cálculo do valor venal? Não tem problema: comente abaixo o seu questionamento para que possamos te ajudar.