Quais os requisitos subjetivos e objetivos da estipulação em favor de terceiro?

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OS INSTITUTOS DA ESTIPULAÇÃO EM FAVOR DE TERCEIRO E DA PROMESSA DE FATO DE TERCEIRO NO DIREITO CIVIL BRASILEIRO

Rafael Menguer Bykowski dos Santos84

RESUMO A finalidade deste estudo é a ponderação sobre os institutos da estipulação em favor de terceiro e da promessa de fato de terceiro no Direito Civil brasileiro, tema de grande valor para o corpo social e para a área jurídica. O corpo social está em constante mudança e a evolução é gradativamente mais rápida, não devendo o direito permanecer omisso perante o progresso da sociedade. Nesse descortino, o estudo terá metodologia bibliográfica e documental, uma vez que todos os questionamentos e fatores expostos são motivos de discussões na sociedade moderna.

PALAVRAS-CHAVE Direito civil brasileiro; estipulação em favor de terceiro; promessa de fato de terceiro.

84 Faculdade de Direito de Franca. Bacharelando em Direito. Lattes: http://buscatextual.cnpq.br/buscatextual/visualizacv. do?id=K2135637H3&tokenCaptchar=03AGdBq272rdCrdfQUik5j5cF8EqehKRFBMqDlAqDOPr3oHpYe37SeEwVeL4qDO0QC0 mawunIozsLnYo6nE95-cdxVRdjiAqE11dvJreHh0L6GkqVM8Gi3Rmy-4ATLlU1Q5kwtJhFy8p3gtq-n4HhkXpFEi-BY2ZzZeRyRDwzqQyviaTdhtq9OM525CU14iB21XtUwyVAXrrgxQ96bcf1NjGnBg8PKRBHgrL9ct-zB6UFizcqKxXis3PfTqqWIXd-KOdHHyKMMAXmVL3sGoAEnMQx5sc8iSY37GsQkwh2gD8Y7nU_qQ5b6pPTn4RgsUujxOdGF8geKX5oxRA4AtBGUJuEsYM7b8yauxTd VSgeCE2MKU0P5nUbgzW3PIho-DYZdnRNjuteoBwnCcj6Jv1jzJ4pacaAVXrM4W5qmRpM4i163sr5TPWzT5sq5yE3gm0PqRQ weAjOGZHIjT5gzAx40aPckVueYCg5hihzfB1LlnqM-ZnA-lZbn3M-KEiDJ4jgwQa8vRNE5m2UW8zthX0FF3-_dSp9HZ01pQ.

1. INTRODUÇÃO O trabalho tem como objetivo a apresentação e discussão dos institutos “Estipulação em favor de terceiro” e “Promessa de fato de terceiro”, através de uma metodologia de pesquisa bibliográfica e documental, para o aperfeiçoamento e aprendizado sobre a matéria, o trabalho visa a exposição do tema sua conceituação, seus requisitos, exigências, espécies, efeitos e hipóteses de incidência. Nesse mesmo bordo, têm-se o magistério de Filho e Gagliano (2017, p. 344), a qual “por meio da estipulação em favor de terceiro, ato de natureza essencialmente contratual, uma parte convenciona com o devedor que este deverá realizar determinada prestação em benefício de outrem, alheio à relação jurídica-base.” Dessa forma, têm-se também regulamentado o instituto da promessa de fato de terceiro, que ocorre através do comprometimento de um indivíduo com outro, a fim de conseguir o consentimento de outro para a finalização ou execução de um determinado contrato.

A pesquisa foi desenvolvida a partir de uma pesquisa bibliográfica e documental, buscando examinar as normas do corpo jurídico brasileiro, tendo como base uma exposição conceitual breve e a utilização dos institutos da estipulação em favor de terceiro e da promessa de fato de terceiro, tudo em consonância com a coerente aplicação do ordenamento legal, bem como nos fundamentos e na estrutura do direito civil.

O resumo também faz uma ponderação da prática científica, através da utilização do método dedutivo e hipotético-dedutivo, pretendendo então ponderar os questionamentos formulados com a utilização de uma técnica comparativa, dessa forma buscando auxílio da pesquisa documental e bibliográfica, bem como explorando as concepções mais importantes sobre os institutos, com o escopo final de solucionar o problema através da investigação consciente e fundamentada em uma reflexão apurada sobre o tema.

2. CONCEITUAÇÃO E TERMINOLOGIAS REFERENTES AOS INSTITUTOS

O instituto, da estipulação em favor de terceiro, regularizado na legislação pelo Código Civil, ocorre quando um indivíduo convencionado com outro, estipula que um benefício derivado da correção transfigurará em vantagem de terceiro, que está alheio a está relação jurídica contratual, nessa linha, temos Schraiber (2020, p. 677) que conceitua, o instituto, como “a chamada estipulação em favor de terceiro, pacto pelo qual os contratantes preveem uma prestação em benefício de terceiro (arts. 436 a 438).”

No contrato, há primeiramente o estipulante, aquele que realiza a convenção em vantagem de terceiro. O segundo é o promitente, o indivíduo que pactua na execução determinada por aquele que é o estipulante. E por último, o próprio terceiro, também chamado de beneficiário, aquele que é o destinatário da prestação da obrigação pactuada, ou seja, aquele a ser beneficiado pelo ato. No instituto, não se faz necessário algumas das contemplações estipuladas no artigo 104 do Código Civil, a capacidade civil do indivíduo e a determinação do objeto sendo somente determinável. O contrato é feito de forma consensual, entre o estipulante e o promitente, e realizado de forma livre.

Nesse mesmo bordo, o Código Civil faz em seu art. 793 a seguinte restrição, a proibição da aplicação do instituto em certos contratos de seguro. Há aplicação do instituto no art. 553, da doação modal, a que possui encargo, no arts. 803 e 804, da constituição de renda e no art. 62, das fundações. O instituto da promessa de fato de terceiro é regulado também pelo Código Civil, nos arts. 439 e 440, ocorre quando um indivíduo se compromete na obtenção na manifestação de um terceiro para concluir determinado contrato, esse contrato depende desse consentimento do indivíduo que não tem nenhuma obrigação, Gonçalves (2014, p. 87) então conceitua o instituto: Trata-se do denominado contrato por outrem ou promessa de fato de terceiro. O único vinculado é o que promete, assumindo obrigação de fazer que, não sendo executada, resolve-se em perdas e danos. Isto porque ninguém pode vincular terceiro a uma obrigação. As obrigações têm como fonte somente a própria manifestação da vontade do devedor, a lei ou eventual ato ilícito por ele praticado.

Faz-se necessário afirmar que normalmente aquele que se compromete em obter essa manifestação de vontade do terceiro, têm-se com ele um laço préestabelecido, seja ele de confiança, familiar, de amizade, estudantil, etecetera, Tartuce (2020, p. 936) exemplifica o instituto em sua doutrina que “o exemplo é o de um promotor de eventos que promete um espetáculo de um cantor famoso. Caso o cantor não compareça ao show, no melhor estilo Tim Maia, responderá aquele que fez a promessa perante o outro contratante.” O instituto se divide em duas fases, a primeira, chamada de fase de antecipação, onde ainda não há conclusão do contrato pois não há ainda a manifestação de vontade do terceiro, a finalidade é a realização de um vínculo contratual passível de execução. A segunda, a de conclusão, que há a escolha do terceiro podendo não aceitar ou aceitar, podendo a aceitação ser expressa ou tácita, aceitando a obrigação então é

concluída, aquele que se comprometeu não terá mais obrigação, conforme o já citado art. 440.

A obrigação sobre a qual esse se compromete é um compromisso de resultado, a obrigação de fazer o possível para obter o fato de terceiro não se configura obrigação de resultado como a promessa de fato de terceiro e sim obrigação de meio. Dessa forma, torna-se o terceiro parte do contrato, tendo efeitos de retroação.

3. PROJETOS E UTILIZAÇÃO DOS INSTITUTOS NO SISTEMA JURÍDICO BRASILEIRO

O surgimento da possibilidade de prometer vender um imóvel resulta no nascimento de uma cultura existente com força no Brasil para comprar tudo em parcelas, eis que o comprador está comprando e o vendedor está vendendo, apenas que em vez de pagar o preço conforme acordado ou com cláusula de resolução expressamente contida no contrato definitivo (escritura pública) , optou por economizar algum dinheiro e fazê-lo por instrumento privado. Com esse pouco caminho brasileiro que relata desde os primeiros dias da república, nasceu a figura do contrato preliminar para a escritura pública de compra e venda, que é o contrato que foi definido até hoje. A inflação devastadora que assolou este país causou, como esperado, um aumento considerável no setor imobiliário. Esse aumento tem algumas causas econômicas concretas, baseadas na situação econômica, cujos principais fatores são a valorização histórica e a desvalorização da moeda. Mas, além desses fatores, outros dois, de ordem abstrata e psicológica, apresentam-se como fatores agravantes. São eles: o voo para a moeda, pelos economizadores, e a especulação. Assim, o governo teve que ratificar esse fenômeno de uma vez por todas, e, legalmente, o direito do promissor comprador nasceu com o advento do Decreto Lei n.º 58, promulgada pelo então presidente Getúlio Vargas em 10 de dezembro de 1937, que já em suas considerações já definiu muito bem o conceito e a necessidade de instituir segurança jurídica para o negócio imobiliário em crescente expansão no Brasil na época. O referido Decreto-Lei garantiu os preceitos acima em seu art. 5, cujo instrumento contratual ganhou sua força de oposição contra a posterior venda, mas na condição de registro em imóveis, a fim de proteger aqueles que se comprometeram a pagar o preço em parcelas em comparação com aqueles que se comprometeram a receber o preço e entregar a escritura a ele no final , a fim de evitar inadimplência maquiavélica. A promulgação desse importante Decreto-Lei contribuiu para que a evolução desse instituto se tornasse um direito real

expresso na legislação vigente, como já naquela década de 30, em um Brasil em expansão econômica e estrutural, onde o mercado imobiliário ganhava cada vez mais valorização trazendo investimentos e investidores, tendo um documento privado preliminar com o poder de julgar a propriedade foi fundamental a segurança jurídica dos direitos de propriedade. Embora o então Código Civil de 1916 (Código Napoleônico), ainda em vigor, não tratasse especificamente do direito do comprador promissor e, portanto, a promulgação do referido Decreto fosse necessária, características importantes na medida em que o Diploma Civil serviu de apoio para desenvolver a lei do comprador promissor, incluindo a necessária proibição contra a cláusula de arrependimento, em seu art. 1088, a existência de que impediria o julgamento resolvendo o contrato em perdas e danos, que na verdade ainda é governado hoje. E a jurisprudência na época, especialmente do Supremo Tribunal Federal (STF), então responsável por dar a última e última palavra em todas as questões jurídicas que chegam a este último tribunal de apelação, publicou dois Resumos sobre o tema que tratava precisamente da questão controversa a necessidade de registrar o instrumento de promessa de compra e venda, a fim de ter o comprador direito à transferência obrigatória do imóvel para seu nome, conforme a Súmula n.º 168 do STF. Um marco importante para a evolução dos direitos do promissor comprador veio com o advento da Lei Federal n.º 6.766, revogando as disposições contrárias e vigentes até hoje, que prevê a subdivisão de terras urbanas, promulgada pelo presidente João Figueiredo em 19 de dezembro de 1979, que expressa em seu art. 25 a condição eleva a omnes de contratos irreversíveis de compra e venda e suas atribuições de direitos, mantendo, no entanto, a necessidade de registro notário, veja-se:

Art. Os compromissos de compra e venda, atribuições e promessas de cessão são irreversíveis, aqueles que concedem o direito à adjudicação compulsória e, quando registrados, conferem direitos reais contrários a terceiros. (Lei nº 6.766/ 1979)

Com essa importante em vigor e aliada à Promulgação da Carta Maior de 1988, que transferiu para o Superior Tribunal de Justiça (STJ) essa jurisdição em última instância, limitando-se a esse tribunal máximo para julgar apenas questões constitucionais, nesta Corte então, com base no art. 25 da referida Lei nº. 6.766/197, a jurisprudência dessa nova jurisdição máxima em decorrência da matéria, revogou as disposições e o entendimento do registro imobiliário desnecessário tornou-se condição do julgamento compulsório. Com o advento do Código de Defesa do Consumidor, sancionado em

11 de setembro de 1990, sancionado pelo presidente Fernando Collor de Mello, o instituto ganhou ainda mais força, e a inserção de uma cláusula de arrependimento foi considerada abusiva, pois abriria uma desvantagem previsível para que o vendedor se arrependa de vender devido à supervalorização do imóvel durante o período de pagamento , e desiste da venda, contornando assim o direito do comprador promissor, prejudicando a paridade, o patrimônio e a boa-fé, cuja cláusula o Código de Defesa do Consumidor entendeu ser nula e nula, nos termos de seu art. 51, inciso IV. O contrato de compromisso de compra e venda foi inicialmente regulamentada pelo Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, agora aplicado de forma subsidiária, com o objetivo de proporcionar maiores garantias e segurança aos compradores de terras parcelados, tendo em vista o art. 1.088 do Código Civil de 1916, que até então regeva esse tipo de transação, permitia ao vendedor se arrepender antes de assinar a escritura definitiva de 1.088, que até então regeva esse tipo de transação, permitia ao vendedor se arrepender antes de assinar a escritura definitiva , através do reembolso da promissória em perdas e danos. Pela primeira vez na história, em 2002, com o advento do Código Civil (Lei 10.406/2002), o direito do comprador promissor passou a fazer parte da lista de direitos reais, e foi listado no art. 1.225, inciso VII deste diploma legal. Quanto ao conteúdo das disposições, no entanto, acabou confrontando toda a construção jurisprudencial do STJ, no que diz respeito à necessidade de utilizar apenas o contrato para o julgamento obrigatório do imóvel se estivesse registrado no cartório de registro imobiliário.

Apesar da validade dos artigos 1.417 e 1.418 do então novo Código Civil Brasileiro, a jurisprudência permaneceu com o mesmo entendimento histórico resumido pelo tribunal superior, consistente com o registro desnecessário do contrato em cartório para atribuir o direito real de aquisição do imóvel.

Ipso facto esses artigos, embora novos, não foram bem sucedidos em fazer uso do positivismo legal esperado, uma norma que nasceu semi-morta, prevalecendo até hoje o mesmo entendimento publicado no início do novo milênio.

O melhor conceito de Direito Real nada mais é do que as palavras do melhor intérprete do então Código Civil Napoleônico de 1916. A lei real é o poder jurídico do homem sobre uma coisa determinada, aderindo a ela, enquanto dura, e prevalecendo contra todos. É ocioso renovar aqui o debate levantado, entre realistas e subjetivos, sobre a natureza do direito real, que o primeiro quer ser, de acordo com a definição dada acima, um elo entre a pessoa e a coisa, forma de ver que os outros repeliram, porque não entendem as relações jurídicas, mas entre as pessoas. Basta-me

dizer que a relação entre a pessoa e a coisa é manifesta e irrefutável, para aqueles que não se permitem ser dominados por preconceitos. As coisas corpóreas estão no âmbito de nossa atividade jurídica, e recebem a ação direta de nosso poder, dentro da ordem jurídica e sob sua proteção. São objetos da lei. Quanto à forma de aquisição, diferem, fundamentalmente, na sistemática do Código, e no direito real do pessoal ou do crédito. O direito real sobre o imóvel não é transferido, entre os vivos, sem a transcrição do título, arts. 531, 533, 676, o direito real sobre os móveis não se transfere entre os vivos sem a tradição, arts. 620 e 975. Em essência, o verdadeiro direito é o poder sobre a coisa e o obrigatório é o caminho a seguir para estabelecer esse poder. No que diz respeito à função social da lei real, isso não se aplica exclusivamente ao direito à propriedade, mas também se aplica àqueles outros capazes de atribuir propriedade que possam interferir no domínio. No âmbito do direito real limitado, que inclui os direitos de gozo, garantia e direitos reais à aquisição, seus titulares são obrigados a coordenar a satisfação de seu interesse, com a do proprietário que desdobrou partes do domínio, sem deixar de exercer condutas benéficas ao interesse coletivo. A função social é uma cláusula geral, a ser elogiada de acordo com as circunstâncias, em consonância com a equidade. Assim, os interesses do proprietário, detentor do direito real limitado e da comunidade, devem ser ponderados para alcançar a hegemonia dos interesses em cada caso. A essência da lei real no âmbito do Código Civil de 2002 não mudou em nada, com apenas outros direitos adicionados à lista prevista no art. 1.225, incluindo o objeto do estudo: Direito Real do Comprador Promissor, no inciso VII deste artigo. Na esteira dos direitos reais, podemos dizer que o domínio é o direito real mais completo, já que o titular tem o direito de usar, desfrutar, descartar e reivindicar. No entanto, é possível que parte desses poderes inerentes ao domínio seja exercida por uma pessoa idosa, o que se chama de jus in re aliena. Podemos dizer com absoluta firmeza que o direito do comprador promissor é um direito real sobre o de outra pessoa, no entanto, sua natureza não é preferir o pagamento pelo crédito resultante da compra, mas sim sua prerrogativa para o imóvel.

Apesar do direito do comprador promissor decorrente de uma relação contratual bilateral em que as partes definiram direitos e obrigações que são entendidos como um direito pessoal, não há como negar que se as condições legais de irretratabilidade e registro forem atendidas, e esta segunda não for pacífica na doutrina, ela é extraída deste instrumento o direito real do comprador promissor à propriedade do imóvel, oposição a erga omnes, principal característica da direita real.

Nota-se, portanto, que o registro do contrato de compra e venda irreversível às margens do registro do imóvel dá a esse título a condição de direito real de aquisição sobre a outra pessoa, pressupõe o exercício de gozo e fruição, mas não o imóvel, cuja tradição ocorrerá com a devida concessão da escritura pública definitiva de compra e venda , ou, por recusa injustificada, o julgamento compulsório competente do imóvel.

Os efeitos do registro do contrato de compra e venda são imediatos e geram sequelas contra eventuais alienações e ônus após o registro do contrato preliminar. Assim, devido à predominância do entendimento doutrinário, é correto dizer que o direito do promissor comprador do imóvel detém o direito real limitado de adquirir o imóvel com efeito erga omnes condicionado pelo registrado no registro de imóvel competente. A compra e venda de imóvel puro e simples que gera transferência de imóvel é feito por escritura pública e após o registro do imóvel, a tradição é melhorada e o imóvel é transferido. No instrumento de promessa de compra e venda, como diz o nome, as partes firmam um contrato preliminar, prometendo, quando cumpridos as obrigações acordadas, a concessão da escritura pública competente, ou seja, a assinatura do contrato definitivo adequado para a transferência regular de propriedade. com o registro. Na compra e venda, o vendedor é obrigado a transferir o domínio, e isso efetivamente transfere com a transcrição do título no Registro de Imóvel. No entanto, na mera promessa bilateral de venda e compra, o promissor vendedor só promete que, no futuro, e se receber o preço, venderá o imóvel prometido. Então você continua a possuir o domínio, que será transferido no futuro. Tal posição é, naturalmente, uma excelente garantia para o vendedor. Assim, o instrumento de promessa de compra e venda é uma espécie de contrato preliminar no qual uma parte física ou jurídica promete comprar um imóvel pagando o preço sob as condições acordadas e a outra parte promete transferir o imóvel do ativo por contrato definitivo - escritura de compra e venda, com o devido registro na margem do registro do imóvel junto ao cartório de registro imobiliário competente, operando assim a tradição. A promessa de compra e venda, ou compromisso de compra e venda, é, portanto, considerada um pré-contrato ou contrato preliminar pelo qual é acordado o pagamento e a venda de um imóvel, para pagamento parcelado, na condição de que o vendedor promissor, ou comprometedor, conceda a escritura definitiva quando o preço total for recebido. Trata-se, portanto, de um contrato preliminar que antecede o contrato principal, ou seja, o próprio contrato de compra e venda, representado pela escritura definitiva,

que só será concedida após o promissor comprador ou promissória pagar todas as parcelas. Após um longo período de divergência doutrinária e jurisprudencial quanto à exigência ou não do instrumento público para a validade dos contratos de compromisso de compra e venda, hoje o entendimento majoritário é que o contrato pode ser feito por instrumento privado, sendo permitido às partes o uso de escritura pública. Nesse sentido, o Supremo Tribunal Federal se manifestou da seguinte forma: A jurisprudência do STF prevalece no sentido de que não impede a obrigatoriedade do julgamento de bens não alocados o fato de a promessa de venda ter sido assinada por instrumento privado, com as formalidades do art. 135 do C. Civil, desde que devidamente registrada no Registro de Imóveis. Esse entendimento, aliás, permaneceu consolidado pelo Código Civil de 2002, à disposição, no art. 1.417, que a promessa de compra e venda pode ser firmada por instrumento público ou privado, cadastrada no Cartório de Registro Imobiliário. Nessa toada, independentemente de ser um contrato preliminar, a promessa de compra e venda irreversivelmente acordada (que não admite arrependimento) é um direito real sobre a aquisição do imóvel, cuja recusa do vendedor promissor em entrar no contrato definitivo de compra e venda, autoriza o comprador promissor a exigir julgamento judicialmente obrigatório (ato judicial para transferência de imóvel) para que a tradição possa operar definitivamente. Nota-se, então, que o direito do comprador promissor decorre do contrato de promessa de compra e venda, que pode ser feito privadamente em escritórios de advocacia ou em forma pública por meio de escritura, mas deve ser acordado irreversivelmente sem qualquer possibilidade. o arrependimento das partes. Quanto ao conteúdo do contrato, é certo que ele deve conter as especificações do imóvel que é objeto da venda e compra com todos os seus confrontos, área e outras características do imóvel, a qualificação completa das partes, o preço, prazo e forma de pagamento, juros de atraso, da imunidade na posse , das obrigações de concessão da escritura pública, indicação de quem pagará os impostos e taxas, tendo a certeza de que este último em relação ao Estado sua natureza é propor rem. O contrato deve cumprir os princípios gerais dos contratos e, especialmente, os relativos ao Código de Defesa do Consumidor, quando o negócio resulta de uma relação de consumo, como é o caso da aquisição de imóveis por incorporados. Uma vez assinado o contrato de compra e venda irreversível de um instrumento privado, todos os requisitos legais foram cumpridos e o preço acordado foi pago integralmente, podemos dizer que o contrato preliminar é plenamente cumprido

pelo comprador promissor, portanto não resta nada além da concessão da escritura pública competente de compra e venda ao vendedor promissor , cujo instrumento é o título definitivo capaz de transferir o imóvel mediante seu registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. O registro do contrato em um serviço de registro é de extrema importância para dar a publicidade necessária para ser aprovado contra terceiros, ou seja, atribuir ao instrumento o efeito erga omnes. A partir do novo entendimento que ainda prevalece quando o STJ, amparado pelo art. 25 da Lei 6.766/1979, passou a compreender o registro imobiliário desnecessário como condição de julgamento compulsório. É verdade que as transações legais concluídas nem sempre são resolvidas voluntariamente, e no caso de qualquer impossibilidade da concessão competente do ato público, o promissor comprador poderá tomar as medidas legais cabíveis para ter sua escritura final prometida injustamente recusada, por meio da Ação de Julgamento Compulsória do imóvel prometido, que será baseada no art. 16 do Decreto-Lei nº 58/1937, conforme alterado pela Lei 6.014/1973 e art. 1.418 do Código Civil.

O contratante tem o direito, ao contrário do sensu do art. 17, exigir a escritura definitiva de compra e venda, desde que o pagamento integral do preço seja feito e seja acertado com impostos e taxas. Assim, se a recusa do contratante for concedida para a concessão da escritura, poderá propor uma ação de julgamento compulsória, pelo rito sumário, a fim de obrigar o contratante a cumprir a obrigação. Esses dispositivos, portanto, concedem poderes para que o juiz possa intervir e fornecer, com autoridade estatal, a injusta recusa do alienador em conceder a escritura ao comprador promissor através de sentença que poderá substituir a vontade do vendedor promissor na escritura e que será registrada, transferindo o imóvel. Acontece, porém, que nos primeiros dias do Código Napoleônico e no entendimento jurisprudencial mais antigo, disse que a concessão obrigatória só seria possível para o comprador promissor que, além de comprovar o pagamento integral do preço e não prever uma cláusula de arrependimento, havia realizado o registro de imóveis do instrumento privado do cartório de registro imobiliário competente.

Portanto, tal entendimento, inclusive, havia sido inserido no atual Código Civil em seu art. 1.418, que prevê expressamente a necessidade de ter o instrumento registrado. A literalidade do código civil brasileiro, é um ponto que a jurisprudência e a doutrina divergem, trazendo um verdadeiro retrocesso ao diploma civil, uma vez que o referido registro imobiliário já era uma questão pacífica nos tribunais mesmo antes do atual código entrar em vigor. Portanto, quanto mais simples, menos atenção elas dão à forma e a exigência

de regularizar seus títulos. A experiência mostra que os contratos promissórias de compra e venda de imóveis geralmente não são registrados. Não há obstáculo na atribuição da efetividade entre eles, mesmo a ação de julgamento é possível, se o imóvel permanecer registrado em nome do promissor vendedor. É interessante notar que nem mesmo o Código Civil de 2002 foi capaz de mudar esse entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, e a súmula ainda está em vigor hoje e seus efeitos persistem em diversas decisões recentes dos tribunais brasileiros.

Ainda em relação ao tema, ao conteúdo é permitida a ausência de registro do compromisso que não impeça a oposição de embargos de terceiros: “É permitida a oposição a embargos de terceiros com base em alegação de propriedade decorrente do compromisso de compra e venda. propriedade, mesmo que não esteja registrado “. De relevante interesse, no entanto, é a interpretação que deve ser dada ao disposto no artigo 1.417, quanto à possibilidade de que o instrumento privado, devidamente registrado no Registro Imobiliário, não só adquira o poder de um direito real, mas também possa ser utilizado, mesmo que o valor do negócio exceda trinta vezes o salário mínimo mais alto , tendo em vista a natureza imperativa do artigo 108º, que exige escritura pública como pré-condição para a “validade das transações legais voltadas à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre propriedades acima de trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país”. Acreditamos que esta é uma questão que vai cair na doutrina e, principalmente, na jurisprudência, para elucidar de forma definitiva.

Portanto, a promessa de compra e venda só produzirá os efeitos de um autêntico direito potestativo de escritura definitiva, julgando o título para si mesmo, se a cláusula de arrependimento não tiver sido acordada, ou seja, se o contrato for irreversível. Assim, como justificado, o julgamento compulsório do imóvel é perfeitamente possível se o preço estabelecido no contrato for plenamente cumprido e não houver referida cláusula de arrependimento no instrumento.

O contrato de promessa de compra e venda irreversível é um direito real limitado que dá o direito de adquirir o imóvel, sendo uma espécie de contrato preliminar no qual uma pessoa, física ou jurídica, contrata o direito de adquirir um imóvel imobiliário prometendo honrar com o pagamento acordado a tempo e nos convênios contidos no instrumento , sempre obedecendo aos princípios contratuais, e a outra pessoa que, chamada de vendedor promissória, promete honrar

com a devida tradição imobiliária formal através da concessão da escritura pública definitiva de compra e venda, mediante recebimento de preço integral, e posterior registro na folha de registro de imóveis, com o devido pagamento do imposto de transmissão. Qualquer falha do vendedor promissória em transmitir o imóvel após ter recebido o preço integralmente, é um fator relevante para o referido contrato de promessa de compra e venda preliminar irreversível para mostrar sua força e eficiência previstas em lei, uma vez que é um verdadeiro direito sobre a aquisição do imóvel, ser coberto pela exigência do título definitivo por meio de ato judicial para operar a tradição obrigatória. Nessa toada, a figura do comprador promissor e a possibilidade de aquisição de imóveis por meio do uso de instrumento de promessa de contrato de compra e venda, permaneceram consolidadas no sistema jurídico nacional. É possível concluir que a condição de registro imobiliário obrigatório do instrumento de promessa de compra e venda, prevista em lei especial (Decreto Lei 54/1937) e no Código Civil de 2002 (art. 1.417) para o julgamento compulsório do imóvel em caso de recusa do vendedor promissória na concessão da escritura pública competente de compra e venda. Portanto, a relação do registro do contrato de compra e venda da promessa à constituição do direito real previsto no Código Civil é uma questão de origem natural, pois vai contra toda a construção doutrinária e jurisprudencial dos tribunais brasileiros, uma vez que a súmula 239 do STJ de Egrégio está perfeitamente em vigor, prevalecendo na hermenêutica jurídica da disposição legal.

4. CONSIDERAÇÕES FINAIS Portanto, para a conclusão, sobre o instituto da promessa de fato de terceiro é possível afirmar que se não conseguir a ratificação do terceiro mesmo assim, há possibilidade de substituição do terceiro, caso o próprio contrato apresente o caso e não seja intuitu personae. Dessa forma, é completamente possível a substituição do terceiro dentro das regulações do instituto.

Sobre a estipulação em favor de terceiro, o terceiro obtém o benefício, não sendo obrigado a nada, sendo considerados por uma corrente minoritária até mesmo como uma gestão de negócios em prol do terceiro que irá obter a vantagem. Por derradeiro, os institutos servem para dar uma maior oportunidade de negociação, tendo fundamento legal, no Direito Civil em conformidade com os direitos e garantias constitucionais, em conformidade com o princípio da dignidade da pessoa humana, os institutos servem para facilitar e abrir os indivíduos a uma maior possibilidade de negócios jurídicos.

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