Imposto venda de imóvel não residente

Para ajudar nessa tarefa, a pedido do G1, o especialista em imposto de renda da consultoria EY, Antonio Gil, vai responder todas as semanas, durante todo o prazo de declaração, a 15 perguntas dos leitores. Serão 3 perguntas por dia, de segunda a sexta.

1) Pergunta: Vendi um imóvel em novembro de 2020, recolhi e paguei a DARF. Devo informar a DARF paga no IR ou apenas lançar o ganho de capital? (Carlos Marcelo de Figueiredo)

Resposta: Os detalhes da operação, incluindo o valor do imposto pago a título de DARF, devem ser preenchidos inicialmente no Programa de Apuração do Imposto de Renda sobre Ganhos de Capital (GCAP 2020). Após o preenchimento, neste mesmo programa é necessário selecionar a opção “Exportar para o IRPF 2021” e em seguida importar este mesmo ganho de Capital no programa da sua Declaração de Imposto de Renda, que preencherá automaticamente as informações já incluídas no Programa de Ganho de Capital.

2) Pergunta: Recebi de presente de casamento o valor da entrada da minha casa. Onde devo declarar? Há algum tipo de documento que eu e o doador precisamos emitir/utilizar para comprovar essa transação para a receita, em caso de necessidade? (Juliano)

Resposta: O valor será considerado como doação e deverá ser reportado na ficha de Rendimentos Isentos e Não-tributáveis, no campo de Transferências patrimoniais, herança e doação. Adicionalmente, você deverá informar o valor da sua casa na ficha de Bens e Direitos, incluindo o valor recebido por doação. O doador também deverá reportar a doação em sua declaração de imposto de renda, na ficha de Pagamentos.

Ressaltamos que a doação, dependendo do valor, pode estar sujeita à incidência do imposto estadual ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que deve ser pago por quem recebe a doação. No RJ, por exemplo, aqueles que recebem o montante superior a 11.250 UFIRs-RJ devem pagar o imposto que pode variar de 4 a 8%.

3) Pergunta: Fiz a saída fiscal em 2020 (moro na Europa), porém tenho imóveis no Brasil. Este ano tenho que declarar ou não? (Janete Conceição)

Resposta: Não, após apresentar a declaração de saída definitiva, o contribuinte somente deve voltar a apresentar declarações de imposto de renda se retornar em caráter definitivo para o Brasil.

Ao entregar a Declaração de Saída Definitiva do País – DSDP e torna-se oficialmente não residente fiscal no Brasil, você deixa de ser obrigado a entregar a Declaração de Ajuste Anual – DAA.

Contudo, o fato de você ser não residente no Brasil e não ser obrigado a entregar a Declaração de Ajuste Anual, não lhe desobriga ao pagamento do Imposto sobre a Renda em determinados casos, como por exemplo:

• Rendimento dos investimentos em renda fixa ou renda variável no país;
• Pensão ou aposentadoria no Brasil;
• Resgate de previdência privada;
• Lucro da venda de um bem imóvel no Brasil;
• Aluguel de imóvel no Brasil.

Hoje trataremos sobre como recolher (leia-se pagar) o Imposto sobre a Renda do aluguel de um imóvel localizado no Brasil.

O primeiro ponto é que o não residente não tem direito à isenção do pagamento do Imposto sobre a Renda – IR, caso o aluguel seja abaixo de R$1.903,98.

Assim, para o não residente, não importa o valor do aluguel. Se este receber R$500,00 por mês de aluguel, deve-se recolher 15% de Imposto de Renda sobre esse.

Art. 763. Ficam sujeitas à incidência do imposto sobre a renda na fonte, à alíquota de quinze por cento, as importâncias pagas, remetidas, creditadas, empregadas ou entregues a residente ou domiciliado no exterior, provenientes de rendimentos produzidos por bens imóveis situados no País.

Parágrafo único. Para fins de determinação da base de cálculo, será permitido deduzir, por meio de comprovação, as despesas a que se refere o art. 42.

Art. 42. Não serão computados no rendimento bruto, na hipótese de aluguéis de imóveis (Lei nº 7.739, de 16 de março de 1989, art. 14):

I – o valor dos impostos, das taxas e dos emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;

II – o aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;

III – as despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e

IV – as despesas de condomínio(Decreto nº 9.580, de 22 de novembro de 2018).

.Além disso, caso você resida em um país que possua acordo de não bitributação ou acordo de reciprocidade com o Brasil, você deve verificar os termos do acordo para confirmar a necessidade de recolher o IR no Brasil.

Destacamos que a regra geral diz que rendimento produzido em um país é pago neste.

ALUGUÉIS RECEBIDOS POR NÃO RESIDENTE
192 — Qual é o tratamento tributário dos rendimentos de aluguel de imóvel localizado no Brasil recebidos por não residente no Brasil?
Preliminarmente, deve-se verificar se há acordo ou tratado entre o Brasil e o país de origem do residente no exterior.
Existindo tais instrumentos, o tratamento fiscal será aquele neles previsto.
Não havendo acordo o rendimento é tributado exclusivamente na fonte à alíquota de 15%.
Atenção: O imposto deve ser recolhido na data da ocorrência do fato gerador, sendo responsável pelo recolhimento o procurador do residente no exterior.
O procurador deve efetuar o recolhimento de Darf, com código de receita 9478, em seu próprio CPF, posteriormente, na Dirf, informará o beneficiário dos respectivos rendimentos [Perguntas e Respostas da IRPF 2021]

Outro ponto de extrema importância é que o procurador do não residente é responsável pelo recolhimento do IR.

O procurador deverá ainda entregar a Declaração do Imposto sobre a Renda Retido na Fonte – DIRF, informando a retenção do IR em nome do não residente (o contribuinte do IR).

Art. 781. Compete ao procurador a retenção:
I – quando se tratar de aluguéis de imóveis pertencentes a residentes no exterior;
II – quando o procurador não der conhecimento à fonte de que o proprietário do rendimento reside ou é domiciliado no exterior; e
[Decreto nº 9.580, de 22 de novembro de 2018].

Caso o rendimento do aluguel não supere R$ 6.000,00, no ano-calendário, o procurador está dispensado da entrega da DIRF:

Art. 10. As pessoas obrigadas a apresentar a Dirf, conforme o disposto nos arts. 2º e 3º, deverão informar todos os beneficiários de rendimentos:

III – do trabalho sem vínculo empregatício, de aluguéis e de royalties, nos casos em que o valor total pago durante o ano-calendário seja superior a R$ 6.000,00 (seis mil reais), ainda que não tenham sido objeto de retenção na fonte do imposto sobre a renda;

V – auferidos por residentes ou domiciliados no exterior, inclusive nos casos de isenção e de alíquota de 0% (zero por cento), observado o disposto no § 6º;

X – remetidos por pessoas físicas ou jurídicas residentes e domiciliadas no País para cobertura de gastos pessoais, no exterior, de pessoas físicas residentes no País, em missões oficiais ou em viagens de turismo, negócios, serviço ou treinamento, observado o disposto no § 6º;

§ 6º Fica dispensada a inclusão dos rendimentos a que se referem os incisos V e X do caput, e do IRRF a eles relativo, cujo valor total anual tenha sido inferior ao estabelecido no art. 27

Art. 27. Para a apresentação da Dirf, deve ser considerado, a partir do ano-calendário de 2020, o valor pago durante o respectivo ano-calendário igual ou superior a R$ 28.559,70 (vinte e oito mil, quinhentos e cinquenta e nove reais e setenta centavos) (IN RFB 1990/2020).

Há também a opção da própria fonte pagadora efetuar a retenção do IR.

A fonte pagadora no caso será o próprio locatário.

Algumas imobiliárias aceitam fazer a retenção do IR em nome do locador não residente. Deste que se emita a DIRF, atrelando a retenção do IR ao locador, não há irregularidade nesta prática.

Se o próprio contribuinte (o locador do imóvel, não residente no Brasil) recolher o IR em seu CPF, não haverá DIRF. Até o momento, o sistema de emissão do DARF, chamado “Sicalc – Sistema de Cálculo de Acréscimos Legais”, permite a emissão do DARF em nome do não residente fiscal. Contudo, não é esse o procedimento indicado pela legislação tributária.

Há ainda dúvidas de quando se deve efetuar o efetivo pagamento do IR devido pelo não residente.

Diferentemente da legislação do recolhimento dos residentes no Brasil, o locador não residente deve efetuar o pagamento do IR no dia do pagamento do aluguel pelo locatário:

Art. 916. Na hipótese de o beneficiário do rendimento
ou do ganho de capital ser residente no exterior,
o pagamento do imposto sobre a renda deverá ser efetuado na data da remessa,
se esta ocorrer anteriormente ao prazo de vencimento do imposto sobre a renda,
na forma prevista no art. 931 [Decreto nº 9.580, de 22 de novembro de 2018].

Breve resumo

Recolhimento IR aluguel – não residentes no Brasil

Responsável pelo recolhimento do IR – procurador ou fonte pagadora
Data de vencimento do DARF – no mesmo dia em que o locatário efetuou a remessa do valor
Alíquota – 15%
Código de receita – 9478
Entrega da DIRF – até 28 de fevereiro do ano seguinte a emissão dos DARFs
(exemplo: aluguéis de janeiro a dezembro de 2022, DIRF entregue até 28/02/2023).

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Por fim, o não residente, se já entregou a Declaração de Saída Definitiva do País, ou se reside há mais de 5 anos e já regularizou o CPF informando a não residência fiscal, não entregará qualquer declaração de IR para o Brasil.

Os recibos de pagamento dos DARFs e as  DIRFs entregues serão a prova de que se cumpriu com as obrigações tributárias. Deve-se guardá-los em local seguro por pelo menos 5 anos.

Em caso de dúvidas, entre em contato conosco:

Texto escrito por Thais Vinagre, em 7 de junho de 2021, atualizado em 24/05/2022.

Agradecimento ao cliente Donato Pascale por trazer a problematização.

Informação adicional:

É possível deduzir do valor bruto recebido pelo aluguel as seguintes despesas:

Art. 42. Não serão computados no rendimento bruto, na hipótese de aluguéis de imóveis:
I – o valor dos impostos, das taxas e dos emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
II – o aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;
III – as despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e
IV – as despesas de condomínio [Decreto nº 9.580, de 22 de novembro de 2018].

Mesmo que seja feito um contrato entre o locador e o locatário, exigindo que o locatário efetue a retenção do IR, se locatário não fizer, a responsabilidade tributária de pagar o IR em atraso será do locador. Logo, muita atenção quando for passar essa responsabilidade ao locatário. Exija o comprovante de pagamento dos Documento de Arrecadação de Receitas Federais – DARFs e a DIRF entregue.

Uma breve explicação sobre a Declaração do Imposto sobre a Renda Retido na Fonte – DIRF: na maioria parte das vezes essa declaração é entregue por Pessoa Jurídica, mas em alguns casos, deve ser entregue por Pessoa Física, sendo uma segunda obrigação, além da Declaração do Imposto sobre a Renda de Pessoa Física – DIRPF. Seu prazo de entrega é até 28 de fevereiro do ano seguinte aos fatos geradores do IR.

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