Contrato de locação que não prevê multa por rescisão

Os motivos que levam à rescisão de contrato de locação envolvem a quebra de uma ou mais cláusulas determinadas no documento. Como nem sempre são ocorrências ilegais é fundamental que os envolvidos saibam como proceder de acordo com a Lei do Inquilinato.

Uma rescisão pode gerar conflitos e abalar o relacionamento entre locador, locatário e imobiliária. Por isso, ter ciência prévia das possíveis razões de distrato ajuda a minimizar os impactos financeiros que recaem, sobretudo, sobre o inquilino.

O objetivo deste post é falar sobre as circunstâncias que levam à rescisão do contrato de locação, além dos direitos e deveres do locador e locatário. Continue lendo, veja os 3 principais motivos e como agir em cada caso!

A Lei do Inquilinato: direitos e deveres

A Lei do Inquilinato, formalizada como Lei Federal de nº 8.245, de 1991contempla todas as normas estabelecidas sobre a locação dos imóveis urbanos no Brasil. Para proteger locador e locatário, a lei passou por uma reformulação, em 2009, passando à Lei de nº 12.112.

O objetivo da Lei do Inquilinato é educar o comportamento do inquilino sobre a locação do imóvel e a conduta do proprietário, com os limites que ele deve ter enquanto o contrato estiver vigente.

As questões de segurança e garantia são o principal ponto de abordagem das cláusulas. Nelas, tanto locadores quanto locatários são orientados sobre o contrato de locação, observando os direitos e deveres de ambas as partes.

Veja os pontos essenciais abordados na lei no que se refere aos direitos e deveres do inquilino e do proprietário, começando pelo locatário.

Direitos do inquilino

• direito de receber o imóvel em boas condições;
• direito de usar o imóvel durante a vigência do contrato;
• direito de ter as vistorias agendadas.

Deveres do inquilino

• dever de pagar o aluguel na data de vencimento;
• dever de pagar os encargos da propriedade;
• dever de cuidar do imóvel;
• isenção de despesas extraordinárias do condomínio;
• indenização por reformas e benfeitorias;
• solicitação de comprovantes de pagamento com discriminação de despesas.

Agora vamos aos direitos e dever do locador.

Direitos do proprietário

• receber o imóvel conservado;
• ter liberdade para cobrar multas em caso de atrasos.

Deveres do proprietário

• o locador não pode reaver o imóvel sem motivo justo;
• entregar o imóvel em estado de conservação adequado para uso;
• pagar taxas administrativas imobiliárias, valores referentes às certidões do fiador;
• elaborar relatório de vistoria detalhado;
• sempre fornecer recibos de pagamento do aluguel.

Veja agora 3 motivos que podem gerar a rescisão do contrato de aluguel

A lei existe para assegurar que a rescisão de contrato de aluguel tenha um desfecho justo e menos conflituoso para locador e locatário — o documento antecipa e protege sobre os episódios que provocam a quebra do vínculo.

A seguir, conheça 3 das principais razões para a rescisão de contrato e o que diz a lei a respeito de cada uma delas!

1. Em caso de o proprietário precisar do imóvel para uso próprio e não tenha outro bem

Os pontos que envolvem esse tipo de rescisão têm a ver com a proteção família e dignidade humana, uma vez que, caso o proprietário precise do imóvel e não disponha de outro bem, para abrigar a si e a familiares como filhos, pais ou avós, terá direito de solicitar o distrato.

2. Nas situações em que o inquilino cometer algum ato ilegal

O contrato de locação é assinado antes de o inquilino se mudar para o imóvel, por isso, todas as cláusulas devem ser lidas com atenção, para evitar problemas futuros. Caso o inquilino cometa alguma infração contrária ao previsto na lei, poderá ter seu contrato rescindido.

Ao ficar comprovado a prática de atividades ilegais dentro do imóvel, o locador poderá solicitar que o inquilino desocupe imediatamente. Outro aspecto, é que, se o inquilino fizer algum tipo de reforma não autorizada, poderá ter seu contrato suspenso definitivamente.

3. Nas ocorrências de descumprimento das regras do contrato por parte do inquilino

Os atrasos recorrentes ou não pagamentos do aluguel, são motivos suficientes para a rescisão do contrato. Deixar de pagar o aluguel é uma falta grave, que pode não só gerar a rescisão, como também a ordem e despejo.

Esses são as motivações mais frequentes para que o locador tome a decisão de rescindir o contrato. O locatário, por sua vez, poderá deixar o imóvel a qualquer momento, sem um motivo específico, desde que pague a multa correspondente ao tempo que falta para terminar o contrato.

Cálculo da multa por rescisão de contrato de locação

A multa cobrada na rescisão de contrato de locação deve ser proporcional ao tempo que resta no prazo com contrato. No geral, contratos de locação têm uma vigência de 30 meses com permissão para desocupação sem multa a partir de 12 meses.

Caso o inquilino comunique sua saída antes desse prazo, pagará a título de multa, um valor correspondente a três meses de aluguel ou 10% sobre o valor total do contrato, multiplicado pelo tempo restante.

Vamos considerar que a multa seja o equivalente a três meses de aluguel, para um contrato com vigência de trinta meses. Caso o inquilino resolva sair depois de ter morado 18 meses no imóvel, em um aluguel de R$ 800,00, o cálculo ficaria:

Aluguel: R$ 800,00

Prazo de contrato: 30 meses

Multa rescisória: 3 meses de aluguel = R$ 2.400,00

Tempo de moradia: 18 meses

Tempo restante: 12 meses

Cálculo:

R$ 2.400,00/30 meses = R$ 80,00

R$ 80,00 x 12 meses restantes = R$ 800,00

A quebra de contrato, por mais necessária que seja, não é agradável para ambas as partes, pois, significa que aquilo que foi acordado inicialmente, não será cumprido em totalidade, afinal, mesmo sendo moradia, não deixa de ser um negócio.

Conhecer os direitos e deveres previstos na Lei do Inquilinato, dará embasamento e segurança na hora da rescisão de contrato de locação — uma medida preventiva para não ser surpreendido quando receber a notificação da outra parte.

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Quem assina um contrato de locação de imóvel espera que o ajuste seja cumprido até o final e sem dores de cabeça. No entanto, não são raros os casos em que as más condições da unidade, as perturbações descobertas tardiamente com a vizinhança (inquilino), os reiterados atrasos de aluguéis ou até mesmo as multas condominiais (locador) forçam a rescisão de contrato de locação.

Mas isso é permitido por lei? Se sim, quando essa rescisão antecipada de contrato tem proteção legal? São essas respostas que você confere a partir de agora!

É possível rescindir um contrato de locação antes do prazo?

É possível sim rescindir um contrato de aluguel antes do prazo, mas a fundamentação e as sanções dependem de qual parte fará a rescisão antecipada de contrato e em qual situação. A legislação-base para entender sobre o tema é a Lei Federal nº 8.245/1991 que, em seu artigo 4º, determina:

"Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. "    

Qual é a diferença da rescisão pelo inquilino e pelo locador?

De forma geral, a Lei permite a rescisão antecipada do contrato de locação pelo inquilino, mas veda o rompimento por parte do locador. Mas existem várias exceções para cada uma das situações.

Rescisão de contrato de locação pelo locador

Como você viu no art. 4º da Lei do Inquilinato, citado acima, o locador deverá cumprir o prazo do contrato, não havendo possibilidade de retomada antecipada do imóvel (por razões que vão da segurança jurídica à proteção familiar e da dignidade humana).

Uma exceção é quando o imóvel alugado for não residencial em ambiente urbano (art. 54-A da Lei de Locações), cujo locador esteja envolvido em prévia aquisição, construção ou reforma de grande proporção. Nesse caso, prevalecem as condições livremente ajustadas no contrato.

Segundo o art. 9º, a rescisão antecipada de contrato também pode ocorrer nas seguintes situações:

• por comum acordo;
• por prática de infração legal ou contratual por parte do inquilino;
• pela ausência de pagamento do aluguel e demais encargos;
• para realização de reformas emergenciais determinadas pelo Poder Público, que inviabilizem a permanência do inquilino no imóvel ou que não sejam de sua concordância.

O locador não poderá usar uma eventual isenção de multa para tentar validar a rescisão de contrato de locação, salvo nos casos citados acima.

Caso o contrato tenha prazo de vigência inferior a 30 meses, há ainda outras exceções em que é possível pedir a desocupação do imóvel (conforme art. 47):

• por conta da extinção do contrato de trabalho do inquilino, se sua ocupação estiver diretamente relacionada ao seu emprego (paga pelo empregador, por exemplo);
• se o pedido for feito para uso da unidade pelo próprio locador, pelo seu cônjuge/companheiro, bem como pelos seus filhos ou pais, desde que estes não tenham imóvel próprio;
• se a retomada estiver relacionada à realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em pelo menos 20% ou que destinem a unidade para fins hoteleiros;
• se a vigência ininterrupta da locação (total) for maior que 5 anos.

Rescisão de contrato de locação pelo inquilino

Diferentemente do locador, a Lei não obriga o inquilino a permanecer no imóvel até o final do contrato. No entanto, de forma geral, é exigido, nesses casos, o pagamento de uma multa proporcional ao tempo que falta para o encerramento do contrato, utilizando a base de cálculo que seja estipulada em contrato (geralmente, 3 meses de aluguel).

Assim como o citado acima, as exceções se resumem aos casos de:

• comum acordo, prevendo isenção da multa;
• prática de infração legal ou contratual por parte do proprietário.

Há também entendimento jurisprudencial de que, havendo vícios de manutenção, o locatário pode pedir a rescisão sem multa, fundamentado no art. 475 do Código Civil:

"A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos."

A Lei de Locações não deixa dúvidas de que é dever do proprietário entregar o imóvel em estado adequado. Nesse caso, inclusive, além de não precisar pagar a multa, o locatário pode solicitar ao juiz indenização por perdas e danos.

E por falar em Poder Judiciário, vale mencionar que, conforme ampla jurisprudência a respeito, a mera rescisão antecipada de contrato não enseja dano moral. Ressalte-se também que a simples alegação de crise econômica não tem sido suficiente para convencer o Judiciário a isentar o locatário do pagamento da multa por rescisão de contrato de locação.

Qual é a multa rescisória por quebra de contrato?

Ao contrário do locador, que via de regra não pode solicitar o imóvel antes do final do contrato, o inquilino pode devolver a unidade durante sua vigência, mas, nesse caso — a não ser que haja alguma previsão contratual explícita de isenção de multa compensatória — essa entrega vai ser penalizada com a obrigatoriedade de pagamento de um valor proporcional ao tempo que falta.

Embora a Lei do Inquilinato não fale de valores exatos, o mercado imobiliário convencionou adotar como multa por rescisão de contrato de locação o montante equivalente a 3 vezes o valor do aluguel. Vale aqui o disposto no art. 413 do Código Civil:

"A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio."

Traduzindo, as partes são livres para ajustar o valor da multa, mas se houver exageros, uma ação judicial pode devolver a razoabilidade e a proporcionalidade aos termos contratuais.

Ok, mas como fazer o cálculo da rescisão de contrato de locação? É preciso usar ferramentas tecnológicas para fazer essas contas?

Não se preocupe, os cálculos são bastante simples. Partindo do exemplo mais comum usado nesses ajustes locatícios (de 3 vezes o valor do aluguel), você pode fazer o cálculo seguindo o exemplo abaixo.

Imaginemos um aluguel pactuado em R$ 2.800,00 por mês (sem taxa condominial). Suponhamos também que estamos tratando de um contrato de 30 meses, o qual, por razões de foro íntimo do inquilino, será quebrado no 20º mês. Nesse caso, o valor da multa seria:

• Multa contratual: (R$ 2.800,00 × 3) = R$ 8.400,00;
• Proporcionalidade: R$ 8.400 ÷ 30 meses = R$ 280,00 por mês faltante;
• Multa aplicada no caso concreto: 10 meses faltantes × R$ 280,00 = R$ 2.800,00.

Viu como é simples?

Assim como no caso do próprio contrato de locação, a forma mais rápida e menos burocrática de fazer uma carta de rescisão contratual é por meio de assinatura eletrônica que, para fins de celebração de aluguel de imóvel, tem exatamente a mesma validade jurídica de uma assinatura manuscrita. A diferença é que você não precisa correr de um lado para o outro atrás de vias, coleta de firma, reconhecimentos notariais etc.

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